○中部広域都市計画事業中の町地区土地区画整理事業に関する土地評価基準を定める規則
| (令和6年3月29日規則第14号) |
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(趣旨)
第1条 この規則は、中部広域都市計画事業中の町地区土地区画整理事業施行条例（平成27年沖縄市条例第26号）第36条の規定に基づき、本市が施行する中部広域都市計画事業中の町地区土地区画整理事業の土地評価に関し必要な事項を定めるものとする。
(用語の定義)
第2条 この規則において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
(1) 画地 施行前の宅地又は換地をいう。この場合において、施行前の宅地又は換地について使用し、又は収益することのできる権利が存する場合は、それらの権利で区分される施行前の宅地又は換地の部分をいう。
(2) 間口 画地が路線に接する部分をいう。
(3) 路線価 路線に標準画地（路線に直角に接し、宅地の平均的利用状態においてその価値が最高とみなされるくけい地をいう。）が接していると想定した場合における当該標準画地の宅地としての利用価値であり、当該標準画地の1平方メートル当たりの価格をいう。
(4) 正面路線 2以上の路線に接する画地において、路線順位（画地の接する路線の路線価指数の大なるものを上位とし、同価の場合は大なる間口の接する路線を上位として付けた順位をいう。）が1位の路線をいう。
(5) 側方路線 角地において、正面路線に対して側方の間口が接する路線をいう。
(6) 背面路線 正背路線地及び3・4方路線地において、正面路線に対して背面の間口が接する路線をいう。
(7) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。
(評価方法)
第3条 画地の評価は、路線価式評価方法によるものとする。
(土地利用区分)
第4条 路線価評価及び画地評価の算定に用いる土地利用区分は、土地利用現況及び土地利用計画により区分して行うものとする。
(路線価を付す道路)
第5条 路線価は、一般交通の用に供している道路に付けるものとする。ただし、固定資産税上道路扱いとされている場合で、かつ、評価上必要があると認められる場合には、路線価を付けることができる。
(路線価の付け方)
第6条 路線価は、原則として1街区長ごとに付けるものとする。
2 宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき、又は路線の左右において異なるときは、前項の規定にかかわらず、1街区長を区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付けることができる。
3 宅地の状況がほぼ同一と認められるときは、第1項の規定にかかわらず、数街区にわたり同一の路線価を付けることができる。
(路線価の算定)
第7条 路線価は、別表第1により算出するものとする。ただし、算出された路線価に不均衡があると認められる場合には、固定資産課税標準価格及び相続税評価額の比例指数を参酌して修正することができる。
[別表第1]
(路線価の表示)
第8条 路線価は、施行前の路線価の最大値を指数1,000個として比較換算した指数（以下「路線価指数」という。）により表示するものとする。
(画地等の指数)
第9条 施行前の宅地及び換地は、画地ごとに1平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。
2 前項の場合において、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の1平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができる。
3 1筆の評定指数（画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値をいう。）は、1筆内の各画地の総指数の合計をもって算出する。
(画地指数の算定)
第10条 画地の1平方メートル当たり指数及び総指数は、画地を次の各号のいずれかに分類して、次条から第15条までの規定により算出するものとする。
(1) 普通地 1辺が路線に接している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地
(3) 正背路線地 2路線に挟まれ、それらのいずれにも接している画地
(4) 3・4方路線地 3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも接している画地
(5) 無道路地 路線に接していない画地
(普通地の計算)
第11条 普通地の計算は、その画地に接する路線の路線価指数に別表第2に規定する奥行逓減割合を乗じ、さらに第16条第2項に規定するところにより必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数（小数点以下の端数があるときは、これを四捨五入する。以下同じ。）を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数（小数点以下の端数があるときは、これを四捨五入する。以下同じ。）を算出するものとする。
2 画地を2以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用いた地積で除して得た値を1平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とするものとする。
(角地の計算)
第12条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数（小数点以下の端数があるときは、これを四捨五入する。以下同じ。）を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は前条第2項の規定を準用して算出するものとする。
2 前項の側方加算指数は、次の計算式によって算出する。
側方加算指数＝側方路線価指数×側方路線間口×側方加算率
3 側方加算率は、別表第3に定めるところによるものとする。ただし、正面路線間口が15メートル未満のときは、正面路線間口を15で除して得た値に側方加算率を乗じた値をもって側方加算率とする。
[別表第3]
4 前3項の計算において側方路線価指数を正面路線価指数で除して得た値が0.8以上で、かつ、側方路線間口が正面路線間口より大なる場合は、側方路線を正面路線とし、正面路線を側方路線として前3項の計算をし直し両者のうち指数の大なるものを用いるものとする。
(正背路線地の計算)
第13条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数（小数点以下の端数があるときは、これを四捨五入する。以下同じ。）を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は第11条第2項の規定を準用して算出するものとする。
[第11条第2項]
2 前項の背面加算指数は、次の計算式によって算出する。
背面加算指数＝背面路線価指数×全奥行の修正奥行百分率×背面加算率×背面間口×奥行×(背面路線価指数/正面路線価指数)²
3 背面加算率は、別表第4に定めるところによるものとする。ただし、画地の奥行が30メートル未満のときは、奥行を30で除して得た値に背面加算率を乗じた値をもって背面加算率とする。
[別表第4]
4 第1項の計算が不適当な正背路線地は、正面路線から計算する部分と背面路線から計算する部分に分割し、地積で除して1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は第11条第2項の規定を準用して算出するものとする。
[第11条第2項]
(3・4方路線地の計算)
第14条 3・4方路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に第12条第2項の側方加算指数及び前条第2項の背面加算指数をそれぞれ加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は第11条第2項の規定を準用して算出するものとする。
2 前項の計算が不適当な場合には、第12条第4項及び前条第4項を準用する。
[第12条第4項]
(無道路地の計算)
第15条 無道路地の計算は、その画地が主として利用している路線の路線価指数に、その画地の図心までの距離を奥行とし別表第2に規定する奥行逓減割合を乗じて得た値に無道路地修正係数0.90を乗じ、さらに次条第2項に規定するところにより必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数及び総指数は、第11条第2項の規定を準用して算出するものとする。
(指数の修正)
第16条 指数は、画地の奥行に応じて、別表第2に規定する奥行逓減割合により修正する。
[別表第2]
2 画地又は画地の部分が次の各号のいずれかに該当するときは、その画地又は画地の部分の指数について当該各号に定める修正をするものとする。
(1) 間口が4メートル未満のもの 別表第5に規定する間口狭小修正係数を乗ずる。
[別表第5]
(2) 間口に比して奥行が3倍以上のもの 別表第6に規定する奥行長大修正係数を乗ずる。
[別表第6]
(3) 単独三角地なもの 三角地修正係数0.90を乗ずる。
(4) 分割三角地なもの 三角地修正係数0.95を乗ずる。
(5) 形状が不整形なもの 不整形修正係数0.90から1.00までを乗ずる。
(6) 形状が袋状なもの 袋地修正係数0.95を乗ずる。
(7) 道路と高低差のあるもの 別表第7に規定する高低差修正係数を乗ずる。
[別表第7]
(8) 水路(開きょに限る。)を隔てて道路に面するもの 別表第8に規定する水路修正係数を乗ずる。
[別表第8]
(9) 土地利用現況による修正が必要なもの（整理前に適用） 整備水準が画地間でかい離があるものは、公共施設の整備の経緯及び整備の状況を比較検討して土地利用現況修正係数1.00から1.10までを乗ずる。
(10) 土地利用に制限が生じるもの（整理後に適用） 擁壁の施工により土地利用に制限が生じるものは、擁壁の上部と下部の地盤高又は道路高の高低差に応じて別表第9に規定する土地利用制限修正係数を乗ずる。
[別表第9]
(11) 隣地の画地より低いもの（整理後に適用） 隣接画地より低く、連続して2方向以上が擁壁に囲まれるものは、別表第10に規定する隣地より低い画地修正係数を乗ずる。
[別表第10]
(12) 建築物を存置とするもの（整理後に適用） 主たる建築物を存置としたものについては、事業による街路及び宅地整備状況に応じて存置修正係数0.70から1.00までを乗ずる。
(13) 近傍の宅地と不均衡のあるもの 算出された画地の1平方メートル当たり指数が近傍画地の1平方メートル当たり指数と比較して不均衡と認められる場合は、不均衡を是正するため、相応の修正係数を乗ずることができる。
(私道等の評価)
第17条 路線価を付した道路又は私道の用に供している画地又は画地の部分及び水路の用に供している画地又は画地の部分の1平方メートル当たり指数は、第11条から第15条までの規定にかかわらず、路線価指数に別表第11に規定する私道等修正係数を乗じて算出し、総指数は第11条第2項の規定を準用して算出するものとする。
(私道等を含む画地の計算)
第18条 画地の一部が路線価を付した道路若しくは私道の用に供しているとき、又は水路の用に供しているときは、当該部分とその他の部分とに分割し、当該部分は前条の規定により、その他の部分は第10条の規定を準用してそれぞれの部分の指数を算出し、1平方メートル当たり指数及び総指数は、第11条第2項の規定を準用して定めるものとする。
(大規模な画地の評価)
第19条 大規模な画地は、第10条から第15条までの規定にかかわらず、原則として主に利用する数路線の平均路線価指数（画地の辺長と路線価指数の加重平均をいう。）を用いて算出するものとし、画地の利用目的、規模及び形状を考慮して大規模画地修正係数1.00から2.00までを乗じて指数を定めるものとする。
(宅地利用増進率及び街区評価)
第20条 宅地利用増進率（施行後の平均1平方メートル当たり指数を施行前の平均1平方メートル当たり指数で除した値をいう。）は、街区の評価により求めなければならない。
2 街区の評価は、換地の割込みを考慮して街区を2つ以上に分割し、街区を囲む路線価指数を基準とし、画地の評価の方法に準じて計算するものとする。
(画地の分割等)
第21条 仮換地指定後に画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指数の合計が分割前の画地の総指数に符合するように案分して定める。
2 仮換地指定後に画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数を合計した値とする。
(画地等の評定価額)
第22条 画地の評定価額は、画地の総指数に次条に規定する指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。
2 各筆の評定価額は、1筆内の各画地の評定価額の合計とする。
(指数の単価)
第23条 指数1個の単価は、工事概成時の標準的な宅地の適正な価格を基準として固定資産税評価額、相続税評価額等を参酌して定めるものとする。
(権利の価額)
第24条 施行前の宅地及び換地に存する権利の価額は、当該権利の存する画地の総指数に別に定める標準的権利価額割合及び前条に規定する指数の単価を乗じて得た価額とするものとする。
(雑則)
第25条 この規則に規定するもののほか、土地評価に関し必要と認める事項は、市長が別に定めるものとする。
附 則
この規則は、令和6年4月1日から施行する。
別表第1(第7条関係)
| 路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数 ＝｛ｔ×F(W)＋ΣX｝＋｛Σm×F(s)＋ΣZ｝＋｛u×F(P×Q)＋ΣY｝ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (1) 街路係数 | 街路係数は、宅地が接する道路のみによる利用価値及び効用を表す係数で、次の式により算出する。 街路係数＝ｔ×F（W）＋ΣX t×F（W） 道路の交通機能による宅地の利用価値及び効用を表す。 ΣX 道路のスペース機能及び整備水準による宅地の利用価値及び効用を表す。 t 市街地の道路網における当該道路の交通上の性格、系統性、連続性等道路の等級を表す係数 F（W） t値を幅員に応じて修正する係数で道路幅員の関数で表すものとし、次の式により算出する。 F（W）＝(W－2)÷W （W≧4m） F（W）＝W÷8 （W＜4m） X 道路の空間機能に基づく宅地の利用価値及び効用並びに道路の整備水準を表す係数
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| (2) 接近係数 | 接近係数は、宅地と相対的距離関係をもって存在している交通、慰楽、公共等の諸施設によってもたらされる受益又は受損の価値を表す係数で、次の式により算出する。 接近係数＝Σm×F（s）＋ΣZ m 対象施設によってもたらされる受益又は受損の価値の大きさを表す係数 F（s） m値を対象施設からの距離sに応じて逓減する係数で次式により表す。 F（s）＝（（S－s）÷（S－R））^n （s≧R） F（s）＝1 （s＜R） S 影響距離限度（m） s 路線と対象施設の距離（m） R 定位距離（m）が逓減せず、同じレベルに保たれる距離限度（m） n 逓減特性 Z 対象施設が地帯的に影響を及ぼすものと考えられる受益又は受損の価値の大きさを表す係数S、R、n、m及びZの値
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| (3) 宅地係数 | 宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性、保安性、自然環境等による価値を表す係数で、次の式により算出する。 宅地係数＝u×F（P×Q）＋ΣY u×F（P×Q） 土地利用や公共施設の整備水準等により面的に形成される宅地の利用価値及び効用を表す。 ΣY 文化及び厚生上の整備水準による宅地の利用価値及び効用を表す。 u 地域的条件、土地利用の用途、画地割りによる建築密度、商業潜在能力及び市街地形成熟度との関係で定まる宅地の一般的利用性の基本的等級で与えられる。 F（P×Q） u値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防火性、安全性等により修正する係数で次の式により表す。 F（P×Q）＝1＋√（P÷Po）×√（Q÷Qo） Po 基準公共用地率の基準値は25（%）で与えられる。 P 対象地域の公共用地率（%） Qo 基準道路長密度の基準値は250（m/ha）で与えられる。 Q 対象地域の道路長密度（m/ha） ΣY 供給処理施設の整備状況等、宅地利用に直接的に影響する物理条件によって付加された価値及び効用を表す係数u、Yの値
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別表第2(第11条、第15条及び第16条関係)
奥行逓減割合
| 奥行（m） | 単独奥行百分率(%) | 修正奥行百分率(%) | 奥行（m） | 単独奥行百分率(%) | 修正奥行百分率(%) | 奥行（m） | 単独奥行百分率(%) | 修正奥行百分率(%) |
| 1 | 100.0 | 83.7 | 35 | 74.1 | 90.4 | 69 | 63.7 | 79.4 |
| 2 | 100.0 | 86.2 | 36 | 73.6 | 89.9 | 70 | 63.5 | 79.2 |
| 3 | 100.0 | 88.3 | 37 | 73.2 | 89.5 | 71 | 63.3 | 79.0 |
| 4 | 100.0 | 90.2 | 38 | 72.8 | 89.0 | 72 | 63.0 | 78.7 |
| 5 | 100.0 | 91.8 | 39 | 72.4 | 88.6 | 73 | 62.9 | 78.5 |
| 6 | 100.0 | 93.3 | 40 | 72.0 | 88.2 | 74 | 62.6 | 78.3 |
| 7 | 98.6 | 94.7 | 41 | 71.7 | 87.8 | 75 | 62.5 | 78.1 |
| 8 | 96.6 | 95.9 | 42 | 71.3 | 87.4 | 76 | 62.2 | 77.9 |
| 9 | 94.9 | 97.0 | 43 | 70.9 | 87.0 | 77 | 62.1 | 77.7 |
| 10 | 93.3 | 98.1 | 44 | 70.6 | 86.6 | 78 | 61.8 | 77.5 |
| 11 | 91.8 | 99.1 | 45 | 70.2 | 86.3 | 79 | 61.7 | 77.3 |
| 12 | 90.5 | 100.0 | 46 | 70.0 | 85.9 | 80 | 61.4 | 77.1 |
| 13 | 89.3 | 100.0 | 47 | 69.6 | 85.6 | 81 | 61.2 | 76.9 |
| 14 | 88.1 | 100.0 | 48 | 69.3 | 85.2 | 82 | 61.1 | 76.7 |
| 15 | 87.0 | 100.0 | 49 | 68.9 | 84.9 | 83 | 60.8 | 76.5 |
| 16 | 86.0 | 100.0 | 50 | 68.6 | 84.6 | 84 | 60.7 | 76.3 |
| 17 | 85.1 | 100.0 | 51 | 68.4 | 84.3 | 85 | 60.4 | 76.1 |
| 18 | 84.3 | 100.0 | 52 | 68.1 | 83.9 | 86 | 60.3 | 76.0 |
| 19 | 83.4 | 100.0 | 53 | 67.7 | 83.6 | 87 | 60.2 | 75.8 |
| 20 | 82.7 | 100.0 | 54 | 67.4 | 83.3 | 88 | 59.9 | 75.6 |
| 21 | 81.9 | 99.1 | 55 | 67.1 | 83.0 | 89 | 59.8 | 75.4 |
| 22 | 81.2 | 98.3 | 56 | 66.9 | 82.8 | 90 | 59.6 | 75.2 |
| 23 | 80.5 | 97.5 | 57 | 66.6 | 82.5 | 91 | 59.5 | 75.1 |
| 24 | 79.9 | 96.8 | 58 | 66.3 | 82.2 | 92 | 59.2 | 74.9 |
| 25 | 79.2 | 96.1 | 59 | 66.1 | 81.9 | 93 | 59.1 | 74.7 |
| 26 | 78.7 | 95.4 | 60 | 65.8 | 81.6 | 94 | 59.0 | 74.6 |
| 27 | 78.0 | 94.8 | 61 | 65.5 | 81.4 | 95 | 58.8 | 74.4 |
| 28 | 77.5 | 94.1 | 62 | 65.3 | 81.1 | 96 | 58.7 | 74.2 |
| 29 | 76.9 | 93.5 | 63 | 65.1 | 80.9 | 97 | 58.4 | 74.1 |
| 30 | 76.4 | 93.0 | 64 | 64.9 | 80.6 | 98 | 58.3 | 73.9 |
| 31 | 76.0 | 92.4 | 65 | 64.6 | 80.4 | 99 | 58.2 | 73.7 |
| 32 | 75.5 | 91.9 | 66 | 64.3 | 80.1 | 100 | 58.0 | 73.6 |
| 33 | 74.9 | 91.4 | 67 | 64.2 | 79.9 | - | - | - |
| 34 | 74.5 | 90.9 | 68 | 63.9 | 79.7 | - | - | - |
備考
1 単独奥行百分率は、無道路地及び形状が袋状なものの指数を算定する場合に用いる。
2 修正奥行百分率は、形状が袋状なものを除く普通地、角地、正背路線地及び3・4方路線地の指数の算定に用いる。
3 奥行逓減割合の各表を用いる場合、画地の奥行に1メートル未満の端数があるときは小数点第1位を四捨五入するものとする。
別表第3(第12条関係)
側方加算率
| 2路線の交差する角地 | 1路線の屈曲による角地 | |
| 側方加算率 | 1.00 | 0.50 |
別表第4(第13条関係)
背面加算率
| 2路線に挟まれた正背路線地 | 1路線の屈曲による正背路線地 | |
| 背面加算率 | 0.150 | 0.075 |
別表第5(第16条関係)
間口狭小修正係数
| 間口の長さ | 2.0m未満 | 2.0m以上2.5m未満 | 2.5m以上3.0m未満 | 3.0m以上3.5m未満 | 3.5m以上4.0m未満 |
| 修正率 | 0.85 | 0.88 | 0.91 | 0.94 | 0.97 |
別表第6(第16条関係)
奥行長大修正係数
| 奥行/間口 | 3.0倍以上4.0倍未満 | 4.0倍以上5.0倍未満 | 5.0倍以上6.0倍未満 | 6.0倍以上7.0倍未満 | 7.0倍以上8.0倍未満 | 8.0倍以上9.0倍未満 | 9.0倍以上 |
| 修正率 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.96 | 0.94 | 0.92 | 0.90 |
別表第7(第16条関係)
高低差修正係数
| 高低差 ＼ 区 分 | 0.5m以上1.0m未満 | 1.0m以上2.0m未満 | 2.0m以上3.0m未満 | 3.0m以上4.0m未満 | 4.0m以上5.0m未満 | 5.0m以上6.0m未満 |
| 道路面より高い場合の修正率 | 1.00 | 1.00 | 0.98 | 0.96 | 0.94 | 0.91 |
| 道路面より低い場合の修正率 | 0.95 | 0.93 | 0.90 | 0.86 | 0.82 | 0.77 |
| 高低差 ＼ 区 分 | 6.0m以上7.0m未満 | 7.0m以上8.0m未満 | 8.0m以上9.0m未満 | 9.0m以上10m未満 | 10m以上 | - |
| 道路面より高い場合の修正率 | 0.88 | 0.84 | 0.80 | 0.75 | 0.70 | - |
| 道路面より低い場合の修正率 | 0.72 | 0.66 | 0.60 | 0.60 | 0.60 | - |
別表第8(第16条関係)
水路修正係数
| 水路（開きょに限る。）幅員 | 1.0m未満 | 1.0m以上2.0m未満 | 2.0m以上 |
| 修正率 | 1.00 | 0.99 | 0.98 |
別表第9(第16条関係)
土地利用制限修正係数
| 高低差 ＼ 区 分 | 1.0m以上2.0m未満 | 2.0m以上3.0m未満 | 3.0m以上4.0m未満 | 4.0m以上 |
| L型擁壁が接する画地の境界からの土地利用制限範囲 | 2.0m | 2.5m | 3.0m | 3.5m |
| 修正率 | 0.95 | |||
| 高低差 ＼ 区 分 | 1.0m以上2.0m未満 | 2.0m以上3.0m未満 | 3.0m以上4.0m未満 | 4.0m以上 |
| 斜壁が接する画地の境界からの土地利用制限範囲 | 2.5m | 3.0m | 3.5m | 4.5m |
| 修正率 | 0.70 | |||
備考
1 画地の部分に施工する擁壁の土地利用制限範囲は、擁壁の上部からの範囲とする。
2 斜壁による土地利用制限範囲が4.5mを超える場合は、この超える部分に擁壁の上部と下部の地盤高又は道路高の高低差に応じてL型擁壁の土地利用制限修正係数を乗ずる。
別表第10(第16条関係)
隣地より低い画地修正係数
| 2方向 | 3方向 | |
| 修正率 | 0.99 | 0.97 |
備考
1 修正の限度地積は130㎡を上限とする。
2 権利者自らの要望で設置する擁壁は含まないものとする。
別表第11(第17条関係)
私道等修正係数
| 種別 | 課税 | 非課税 | |
| (1) 道路法（昭和27年法律第180号）により認定を受けた道路 | 0.70 | 0.50 | |
| (2) 現に公共の用に供されていると認められるもので次に掲げるもの | ①土地登記簿に公衆用道路及びこれに準ずる地目が付されているもので（1）以外のもの | 0.70 | 0.50 |
| ②地方公共団体において道路の施設を施したもの | 0.70 | 0.50 | |
| ③建築基準法（昭和25年法律第201号）第42条第1項第5号の道路の指定を受けている道路 | 0.70 | 0.50 | |
| ④建築基準法第42条第2項の規定により特定行政庁の指定を受けている道路 | 0.70 | 0.50 | |
| (3) 上記(1)及び(2)以外のもので、現に道路として使用されている宅地で、路線価を付したもの | 0.70 | 0.50 | |
| (4) 現に水路として使用されているもの | 0.70 | 0.50 | |