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第1回 リノベーションまちづくり講演会 清水義次氏

最終更新日:2017年07月18日

第1回 リノベーションまちづくり講演会 概要
「リノベーションまちづくり ~現代の家守たれ!~ 」
平成29年8月19日(土)14:30受付開始 15:00開始  
会場:沖縄市雇用促進等施設(旧コリンザ)2階フロア (沖縄県沖縄市中央2-28-1)
講師:清水義次氏 株式会社 アフタヌーンソサイエティ代表取締役、株式会社 リノベリング 監査役
参加者:157名

○リノベーションまちづくりについて

(背景)
沖縄市も含む多くのまちの中心は疲弊し、遊休不動産だらけになっている。社会の変化は速い。時代が変わっているのに方法を変えなかったからだ。後追いは失敗する。変わりゆく変化を先追いするまちづくりをしなければいけない。


(リノベーションまちづくりとは)
今あるものを活かし、新しい使い方をしてまちを変え、複数の都市・地域経営課題を同時に解決するまちづくりのこと。解体撤去新築に比べてスピードが速く、収益性が高いのが特徴。空いている不動産を活用して、優良な事業をつくりだして質の高い雇用を生み出すことができる。家賃が低迷している中心市街地での新築の投資は割が合わないので、リノベーションまちづくりが効果的。

(まちの再生と情報発信)
まちの再生には民間主導による公民連携のまちづくりが必要。民は動物的な行動力とパブリックマインドを持つ人。20代〜30代は、まちを愛するというパブリックマインド(公共心)を持つ割合が多い世代である。官も民もなく、偉い人もそうでない人も、男も女も関係なく、熱意のある人が知り合うことができるフラットな場を作り、パブリックマインドを持つ人を巻き込んでいく。
まちづくりは、都市の経営課題を解決することであり、経済合理性を考慮しないと失敗する。自治体は持続する産業を育て、良質な雇用を生み出し、民間が稼いで税金を払うことで、まちが継続的に経営できるようになる。また、やりがいがある仕事、良質な雇用を生むことで、若者がUターンして地元に帰ってくる。
遊休不動産が増えることはマイナス要因ではなく、不動産を活用して新しい事業を生み出すチャンス。まちにダイブして、今の時代の空気を感じて、まちの潜在資源を見極める。その地域資源と空間資源を活用して、働きながら暮らす住職遊近接のまちを目指す。そうすると、能力の高い女性も働きつづけることができる。
商店街の再生を商業の再生でやろうとすると難しい。商業では大規模店舗や無店舗販売に太刀打ちできない。賑わいができてから商業の再生が可能になる。今は消費が重要な欲望ではない。作りだす、人の役に立つみたいな生産的な行為や、コミュニケーションへの欲求が高くなっている。
まず、半径200mをリノベーションまちづくりエリアとして限定し、集中的にプロジェクトを実現化すると一気にまちの様子が変わっていく。その際、まちの方向性をまとめ、それに沿った面白いコンテンツを中心に集積させる。まちのコンテンツ作りは、そのまちのライフスタイルに直結する。人が介在しないコンテンツは面白くない。構想に沿った面白い人間(コンテンツ)を2000人ぐらい5年がかりで集積させる。そういう素地がコザにはある。これまで、再開発等によってどこでも同じ様なまちができてきた。これからは、オリジナリティのあるまちづくりをする必要がある。いい街には職場と住居、そして遊び場がある。しっかり稼いで、しっかり遊ぶ。これが経済を回すということ。消費だけのまちはすたれる。今の日本は少子高齢化に向かっていて縮退成熟化時代。経済の成長はしないけれど質は落とさない豊かなまちづくりに向かっている。そんな時代に合ったまちづくりに切り替えないと衰退が続いていく。

行政頼みはやめましょう。行政マンは一市民として関わりましょう。自分のまちを自分事ととらえることが継続を生む。




(情報発信)
多くの人は情報によって行動する。これからは情報を編集し発信する力が必要であるが、多くのお金はかけられない。超低予算かつ質の高い情報を編集し発信するシティプロモーションが必要。
(小さいリノベーションと大きいリノベーション)
再開発などの大きな公共投資をいきなり入れてもうまくいかない。実はリノベーションまちづくりは再開発と親和性が高い。再開発は大きいリノベーションまちづくりであると捉え、そのプロセスとして小さいリノベーションをまちに展開する。再開発だけをやっているのが問題である。区画整理区域では、小さなリノベーションとして暫定利用で建物や空き家を活用できる。リノベーションまちづくりは、プロセスが重要である。
(事例1:北九州小倉)「小倉家守構想」(エリアを変えるビジョン)をまず策定した。構想段階で、リノベーションスクールを実施した。リノベーションスクールはリノベーションまちづくりを進めるためのエンジンである。構想を検討しながらプロジェクトの仕込みをして、発表と同時にプロジェクトを実現した。プロジェクトの実施には行政に補助金をつけるのを我慢してもらい、ファイナンス支援をお願いした。
リノベーションまちづくりを進めた結果、小倉では都市型産業が集積し400人以上の雇用が創出され、歩行者通行量も増加(魚町銀天街で約3割増)している。さらに、周辺の賃料が上昇し、新築も建てられるようになってきた。(新築でも投資回収できる賃料に回復した。)

▽リノベーションまちづくりの登場人物の役割と責任
家守…江戸時代における長屋の大家でマネージャーのような存在で、それを現代に応用したもの。
エリアの価値を変える新しい不動産の活用ができる人は家守になれる。事業を企画・実行し、利益を上げながら継続する力が必要。沖縄市の中心部では家守会社が5つぐらいほしい。低投資で、最長5年で回収できるような事業計画を立てて、高利回りのプロジェクトをつくる。投資を短期間で回収することが需要。スピード重視。事業計画を考えるときは、絶対賃料、テナント先決めで行う。
不動産オーナー…使っていいよと言える志のある不動産オーナーがいないとまちの再生はありえない。そういうオーナーを見つけ出すことが重要。そして、ボロボロの案件がいい。それは歴史が積み重なっている物件。
行政
・構想づくり…民間は自由なところがいいところ。でも、やりすぎるとバラバラになる。その方向を決めるのが構想。何のために何を目指してコンテンツを集めるのかを示すリノベーションまちづくり構想をつくる。行政だけで構想を策定するのではなく、構想段階からパブリックマインドを持った民間人を介入させる。民間は責任をもって参加し、コンセプトを背負ってプロジェクトを実現化する。
・初期案件の開拓…信用のある行政職員の役割。
・制度の変更…民間が活動しやすくなるために制度を変えて大きいリノベまちづくりを小さなリノベまちづくりに重ね合わせること。
・ファイナンスの支援策…資金力のない家守に対して、事業計画を精査して支援をする。補助金があるから初期投資を上げるのは間違っていて、初期投資が上がれば運営コストが上がる。事業を行う時、最初は補助金に頼らない自立した事業を考える。そこに、補助金が入れば初期投資が早く回収できるので活用するのは構わない。
・最大の不動産オーナー…道路や公園、都市施設等その使い方を変えるだけでまちは激変する。行政が志のある不動産オーナーに真っ境になる必要がある。民間の家守会社に差し出すことが大事。公共財は市民のための資産。特に図書館は情報のハブ。図書館の使い方をスタッフも含めて考えて、まちとつながる図書館としたほうがいい。可能性の塊。

▽リノベーションまちづくりの向こう側
(事例2:和歌山)リノベーションスクールの実案件化で、商店街で月1マーケットを開催した。小さな変化をもたらすことで、新しいお店が次々に出店した。イベントの時に人が集まるのはポテンシャルがあるということ。それを日常にすればいい。和歌山では再開発とリノベーションまちづくりを一緒に行っている。親和性が高く補完関係にある。昨年、和歌山リノベーションまちづくり推進指針を策定。空間資源の活用だけでなく、「教育」に特化したまちづくりを構想の柱にしたのが和歌山版の特徴である。
(事例3:熱海)人口36,000人、高齢化が進んでいるまち。衰退した熱海銀座商店街で家守会社がマルシェを開催し変化を起こしていった。空き店舗が減少し、まちの再生が進んできたところで、リノベーションまちづくり構想を昨年度作成した。熱海市が行なっている企業支援(熱海99℃)と掛け合わせたことが特徴。構想には、25の新規プロジェクトが盛り込まれ、具体的に動く構想として策定された。
(事例4:岩手県紫波町)オガールプロジェクトでは、バブル期に町が購入して遊休地となっていた10.7haの土地に図書館とマルシェなどが併設されたオガールプラザ、サッカー場、市役所などを建設。また断熱に特化したエコハウスの区画など特徴を持たした開発を進めている(大きいエリアのリノベーション)。最近は、周辺にも影響を及ぼしており、近くにある日詰商店街に新しい店舗が開店し始めている。紫波町は、新しい街を作る(大きいリノベーション)だけでなく、旧市街地の再生(小さいリノベーション)もセットで行なっている。
(事例5:大阪府大東市)大東市では、県営団地の建て替えをメインにしたエリアリノベーション(大きいリノベーション)と予防介護事業を民間主導の公民連携で進めている。小学校区より小さい単位で高齢者の方がグループを組んで健康を増進する体操などのイベントを行っている。継続させるためにはコミュニティーができて楽しいことが大事。高齢者が健康になると結果として医療費が減少する。

(最後に)
民間も行政も楽しみながら継続して今日からやれることがある。
車中心の社会から人中心の社会へ。沖縄では車でアクセスしやすいことはビジネスとして必須であると思われている。しかし、車から降り、歩いて楽しいまちをつくらなければならない。車だけを考えたまちづくりは、必ず失敗する。
敷地に価値無しエリアに価値あり。

▽リノベーションスクールに関する質疑
質問)清水さんがよく言う言葉、「心のパンツを脱げ」とは?
スクールは3日間と短く、いろいろな肩書きや、年代の参加者が初対面で一緒になって事業を考える。肩書きを捨て、対等な関係で問題に対し向き合うことでよいプランを立てることができる。遠慮をしている暇はない。

質問)リノベーションスクールで大切なことは?
リノベーションスクールで熱くなった思いをすぐに行動に移すこと。やれることはどんどんやる。

質問)再開発事業の問題は?
お金と時間がかかること。時間がかかるのが致命的。変化が激しい時代なので、完成した時は時代に合わないものになっている可能性がある。その点、エリアを限定したリノベーションは、即効性がある。再開発や区画整理だけを行うのではなく、まずは小さいリノベーションまちづくりを仕掛けていく必要がある。区画整理の場合は段階的に区画を整備していくので、空いている不動産の活用していけばよい。再開発も区画整理もマーケットを見ながらやるのが大事。

質問)不動産オーナーの考え方が変わる瞬間は?
不動産オーナー自身が考えてもいなかった提案が出てきたとき。

 




▽講演会の様子
会場後方では販売や展示が行われ、星屑工務店、株式会社クロトン、(株)佐平建設、豆ポレポレの4社が出展した。
 

まちなかに眠る空き地、空き店舗などの遊休不動産は、まちを変える大切な資源。
それらを活かしながら、エリアに新たな価値をつくりだして、まちを変えていくリノベーションまちづくり。
まちを変えるための行動の仕組みを学ぶ場として11月10,11,12日に開催する「リノベーションスクール@沖縄市」に先立ち、提唱者である清水義次氏の講演を開催します。
 

第1回 リノベーションまちづくり講演会
「リノベーションまちづくり ~現代の家守たれ!~ 」
平成29年8月19日(土)14:30受付開始 15:00開始  17:35終了予定(終了後懇親会があります)
入場無料(懇親会は別途実費)  定員:100人⇒130人 増員しました! (懇親会は40人)
会場:沖縄市雇用促進等施設(旧コリンザ)2階フロア (沖縄県沖縄市中央2-28-1)
講師:清水義次氏 
株式会社 アフタヌーンソサイエティ代表取締役、株式会社 リノベリング 監査役
申込締切:平成29年8月14日(月)
下記のどちらかの方法で申し込みをしてください。
申込方法1:コクチーズ http://kokucheese.com/event/index/478567/
申込方法2:沖縄市区画整理課に①氏名②所属③連絡先(電話番号もしくはメールアドレス)④懇親会の参加の有無を添えてFAXまたは電話にて申込


次回予告 第2回「明石卓巳氏講演会 」
 平成29年9月9日(土)
 13:00受付開始 13:30開始 (終了後懇親会があります)
 入場無料(懇親会は別途実費) 定員:100人(懇親会は40人)
 会場:沖縄市民会館 中ホール
 講師:明石卓巳氏 株式会社 レイディックス代表取締役


問合せ:沖縄市建設部区画整理課 仲宗根、安慶名
TEL 939-1212(内2541) FAX 939-7341
E-mail kukakua64(アットマーク)city.okinawa.okinawa.jp
主催:沖縄市  
共催:沖縄市中心市街地活性化協議会、まちづくりNPOコザまち社中
企画:株式会社リノベリング  運営:株式会社リノベリング、沖縄県建築士会沖縄市支部

沖縄市のリノベーションまちづくりのHP http://www.city.okinawa.okinawa.jp/organize/994/1000/9959 
最新情報はこちら Facebookページ https://ja-jp.facebook.com/rinoveokinawacity/(外部リンク)

 

 

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このページは建設部 区画整理課が担当しています。

〒904-8501 沖縄県沖縄市仲宗根町26番1号 5F
TEL:098-939-1212   FAX:098-939-7341
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